Dans la première partie de cet article, nous avons établi les quatre leviers clés pour booster le rendement locatif d’un projet immobilier :
Réduire le coût total de l’acquisition
Diminuer les frais de gestion locative
Abaisser l’impôt sur le revenu foncier
Maximiser le montant des loyers
Puis nous avons détaillé 6 méthodes efficaces permettant d’exploiter les deux premiers leviers : réduire le coût total de l’acquisition et diminuer les frais de gestion locative.
Dans ce second volet, nous allons maintenant nous intéresser aux deux derniers leviers du rendement locatif : réduire l’impôt sur le revenu foncier et maximiser le montant des loyers.
Vous aurez alors l’ensemble des clés en main pour débloquer le plein potentiel de votre investissement !
Réduire l’impôt sur le revenu foncier
En France, les revenus fonciers font l’objet d’une taxation importante. En effet, ils ne bénéficient pas de l'abattement de 10 % appliqué aux revenus salariaux, ils sont imposés à la tranche marginale d’imposition du foyer (TMI) et sont également soumis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
En fonction de la situation du foyer, ces impôts peuvent atteindre plus de la moitié du revenu locatif et impacter de façon importante le rendement d’un investissement.
Heureusement, il existe plusieurs solutions viables pour réduire le montant de ces impôts. Il s’agit en pratique de recourir à un dispositif de défiscalisation ou de diminuer le montant des bénéfices tout en valorisant son patrimoine.
7) Exploiter un dispositif de défiscalisation
Loi Pinel, Scellier, Censi-Bouvard : il existe un grand nombre de dispositifs fiscaux permettant d’alléger l’impôt sur le revenu foncier. Dans cet article, nous nous intéresserons en particulier à deux mécanismes simples pouvant donner lieu à de considérables gains de rendement locatif : la loi Pinel et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Loi Pinel
La loi Pinel fait suite au dispositif Duflot depuis 2014. Il s’agit d’une remise fiscale visant à encourager les investissements dans le neuf.
Conditions :
Il faut acheter un bien neuf et le louer en tant que résidence principale non meublée
Le prix d’achat du bien ne peut dépasser 5 500€ par mètre carré
Le bien doit se situer en en zone tendue (A, A bis ou B1)
Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond. Il ne s’agit en pratique pas d’une contrainte importante car ce plafond s’aligne généralement avec l’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations en zones tendues
Remise fiscale :
La loi Pinel donne lieu à une réduction d'impôts en fonction d'un engagement pris sur la durée de location du bien. Notez qu'il s’agit bien d’une réduction directe de votre impôt total, qui comprend votre impôt sur le revenu salarial, et non pas d'une simple déduction sur vos revenus fonciers. C'est donc un dispositif très avantageux.
La limite de l’avantage fiscal est fixée à 63 000€ soit 21% d’un bien d’une valeur de 300 000€. Le dispositif peut s’appliquer à un bien d’un montant supérieur à 300 000€ mais la remise fiscale sera plafonnée.
Exemple : Pour un bien d’un montant de 300 000€ loué pendant 9 ans, la loi Pinel donne lieu à une réduction d’impôt annuelle de 2% du montant du bien soit 6 000€ par an. De quoi augmenter significativement le rendement d’un investissement !
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut de loueur, il ne constitue pas un dispositif de défiscalisation à proprement parler mais il permet néanmoins d'obtenir des gains considérables sur l'imposition.
Conditions :
Le bien doit être loué meublé - la liste des équipements nécessaires pour être qualifié de meublé est fixée réglementairement et peut-être consultée ici
Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000€ par an (c’est-à-dire 1 915€ par mois) ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Dans le cas contraire, il faudra appliquer le régime dit de Location Meublée Professionnelle (LMP) moins avantageux
Remise fiscale : Il existe deux régimes fiscaux en LMNP et il conviendra de choisir le plus intéressant :
Régime micro-BIC : Il donne lieu à un abattement de 50% sur les revenus locatifs. Vous ne serez donc imposé que sur la moitié du montant des loyers perçus
Régime réel : Il permet de déduire de ses revenus locatifs le montant des charges (intérêts de prêt bancaire, taxes, travaux, frais de gestion par agence etc.) mais aussi et surtout l’amortissement du prix du bien (de façon simplifiée, par exemple 3% du prix du bien chaque année pendant 33 ans - en pratique le profil d’amortissement est plus complexe)
Le régime réel est donc plus avantageux si la somme des charges et des amortissements est supérieure à 50% de vos recettes. C’est très souvent le cas pour un achat classique avec prêt bancaire et ce durant plusieurs années suivant l’acquisition, notamment du fait de l’amortissement du bien.
Exemple : Pour un bien d’un montant de 300 000€ loué à 1 000€ par mois, l’impôt sur les revenus fonciers annuels hors Location Meublée Non Professionnel s’appliquerait sur une base de revenus locatifs de 12 000€. Avec un taux marginal de 41%, cela revient à 4 920€ par an
En régime micro-BIC, il s’applique désormais sur une base de revenu de 6 000€, soit au taux marginal de 41% une réduction de 2 460€ par an
En régime réel, vous retranchez toutes vos charges locatives y compris les intérêts de prêt qui s’élèvent par exemple à 3 000€ par an. En outre, vous retranchez l’amortissement du bien (à titre d’exemple, 3.3% du prix du bien en première année soit 10 000€). Vous êtes en situation de déficit et ne payez donc aucun impôt sur les revenus fonciers. Le déficit foncier, dans ce cas de 1 000€ (12 000€ - 3 000€ - 10 000€) est également reportable sur les années suivantes.
8) Effectuer des travaux
Outre les dispositifs fiscaux ci-dessus, sachez que la majeure partie des travaux effectués en vue de réparer, maintenir ou améliorer un bien peuvent être déduits des recettes locatives et ainsi abaisser l’impôt sur le bénéfice foncier.
S’il peut sembler contre-intuitif de réduire son bénéfice, souvenez-vous que ces travaux vont vous permettre d’accroître la valeur de votre capital en revalorisant le logement, tout en réduisant vos impôts. Il faudra pour cela souscrire au régime d’imposition réel, tel que mentionné dans le paragraphe précédent.
Plus intéressant encore, le déficit foncier issu de travaux peut être déduit non seulement de vos revenus locatifs, mais plus généralement de vos revenus globaux, y compris salariaux. Il peut donc contribuer à réduire votre assiette imposable totale.
Le montant des travaux déductibles maximum est fixé à 10 700€ par an. Si les travaux dépassent ce montant, le déficit est reconductible pour une période de 10 ans et vous pourrez ainsi bénéficier de remises fiscales durant plusieurs années.
Considérons les projets A et B au coût total d’acquisition identiques de 300 000€, dans un cas pour un bien déjà rénové (A), dans le second cas (B) pour un bien de prix inférieur mais nécessitant des travaux supplémentaires.
Notez que le taux d’imposition moyen diffère car à partir de 73 369€, le revenu est imposé au taux marginal plus élevé de 30%.
Grâce au déficit foncier créé par les travaux, l’impôt effectif total du foyer est inférieur de plusieurs milliers d’euros pour le projet B. Avec des travaux plus conséquents, le déficit pourrait être reconduit sur les années suivantes, à raison de 10 700€ maximum par an.
Pour des travaux d'extension, de rénovation ou d'aménagement intérieur, pensez à passer par un courtier en architecture pour concevoir, dessiner et chiffrer votre projet.
Maximiser le montant des loyers
Jusqu’ici, nous avons détaillé différentes options d'optimisation des coûts. Dans cette dernière section, nous nous intéressons à l'autre partie de l'équation du rendement locatif : la maximisation des loyers.
9) Mettre en place une colocation
Louer en colocation permet de démultiplier les revenus locatifs. Les espaces communs étant mutualisés, il est en effet possible d’obtenir en cumulé un loyer total supérieur à celui d’une location classique, en louant les chambres de façon indépendante.
Il existe par ailleurs de multiples avantages au-delà du loyer accru. Une colocation permet notamment de :
Se prémunir de loyers impayés grâce à l’ajout au bail d’une clause de solidarité entre les colocataires
Diminuer les vacances locatives, car suite au départ d’un colocataire, les occupants restants cherchent généralement eux-même un remplaçant
Louer plus facilement un bien de grande surface
Notez cependant que la loi Elan de 2018 impose désormais un encadrement des loyers pour les colocations, qui ne peuvent théoriquement plus dépasser le loyer en location classique équivalente.
Un complément de loyer peut néanmoins être appliqué si le logement procure un niveau de confort supérieur à la moyenne du marché.
10) Diviser un logement en plusieurs lots
De façon analogue, il est possible d’accroître les loyers totaux et donc le rendement locatif en procédant à une division immobilière. Il s’agit d’acquérir un logement de grande surface pour le subdiviser en plusieurs logements indépendants.
Outre une rentabilité locative accrue, la division de bien donne lieu à un nombre d’avantages supplémentaires. Elle permet notamment :
D’augmenter immédiatement la valeur patrimoniale de l’investissement, du fait d’un prix au mètre carré supérieur pour les petites surfaces
D’obtenir une plus grande flexibilité à la revente, en permettant de céder le bien par parties, par exemple pour financer un nouveau projet
De bénéficier des réductions d’impôts liées aux travaux nécessaires à la subdivision
Pour éviter les surprises, il faudra penser à intégrer les frais variés liés à l’opération dans le calcul de rendement locatif, notamment les frais de notaire pour l’enregistrement au cadastre des nouveaux lots, les frais de création de compteurs d’eau, d'électricité, etc.
Dans le cas d’une copropriété, veillez également à obtenir l’accord préalable en assemblée générale.
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