10 méthodes éprouvées pour booster votre rendement locatif - Première partie

Fabien auteur Casapulse
Fabien
Mis à jour le 07/02/2021
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accroître rendement locatif

Vous le savez sans doute, le rendement net est l’indicateur principal traduisant la valeur d’un investissement locatif. Plus il est élevé, plus les sommes investies travaillent et contribuent à vous enrichir. Alors comment maximiser le rendement locatif net ?

Il existe de nombreuses méthodes applicables à différentes phases du projet : depuis la prospection, en passant par le financement et l’achat, jusqu’à la valorisation et la gestion du bien.

Idéalement, il faudra donc se pencher sur la question avant même de commencer ses recherches.

rendement locatif

Dans notre article consacré au rendement locatif, nous avons établi qu'il se calcule de la façon suivante :

Rendement Locatif = ( Revenus des loyers - Charges locatives - Impôt ) / Coût Total Acquisition

Il existe donc quatre leviers distincts pour booster le rendement de votre projet :

  1. Réduire le coût total de l’acquisition

  2. Diminuer les frais de gestion locative

  3. Abaisser l’impôt sur le revenu foncier

  4. Maximiser le montant des loyers

Dans ce guide en deux parties, Casapulse vous partage une liste de 10 astuces éprouvées, pour activer ces quatre leviers et obtenir le meilleur rendement locatif du marché 🧐

Se rendre directement à la partie II

Réduire le coût total de l’acquisition

acquisition immobilière

Le coût total de l’acquisition intègre le prix du bien mais aussi les frais de transaction (frais de notaire, frais d’agence, frais de garantie, etc.). Il correspond à la somme totale qui sera immobilisée par votre investissement, et constitue donc un levier de rentabilité significatif.

Voici trois approches efficaces pour réduire au maximum le coût d’acquisition.

1) Identifier un bien sous le prix du marché

Si elles ne sont pas monnaie courante, les bonnes affaires existent réellement. Des biens sous le prix du marché sont régulièrement mis en vente par des vendeurs impatients : besoin de liquidités pour financer un nouveau projet, vente suite à une succession, un divorce ou une mutation.

Identifier rapidement une telle opportunité peut démultiplier dès l’inception le rendement locatif de votre projet. Pour décrocher ces bonnes affaires, une méthode simple mais efficace consiste à créer des alertes sur les plateformes immobilières et être le premier à contacter le vendeur.

application web et mobile casapulse

Chez Casapulse, nous avons développé un outil de veille immobilière pour repérer ces opportunités avant tout le monde. Nos algorithmes parcourent les plateformes immobilières en permanence et vous alertent instantanément dès la mise en vente d’un bien correspondant à vos critères de recherche.

2) Négocier le prix de vente

De nombreux investisseurs font l’erreur d’acheter sans négocier. Si cette étape peut s’avérer inconfortable, il s’agit pourtant d’un levier important sur le rendement locatif de votre projet. En effet, obtenir un rabais aura pour conséquence de diminuer non seulement le coût du bien, mais également les frais de notaire, d’agence ainsi que les intérêts de prêt.

Souvenez-vous que le vendeur et l’agent immobilier ont tout intérêt à vendre le bien rapidement. Si votre dossier emprunteur est solide et promet une obtention de financement sans accroc, le vendeur peut consentir à une remise pour expédier la transaction.

Pour préparer la discussion :

  • Effectuez une analyse fine du marché local en identifiant des biens similaires dans le quartier ciblé. Il peut être utile de recourir à un estimateur en ligne comme celui de Meilleur Agents.

  • Identifiez les éventuels points faibles du bien par rapport à l'offre disponible, par exemple l’absence d’ascenseur combiné à un étage élevé, des travaux à prévoir dans le lot ou la copropriété, une exposition non optimale, etc.

  • Étudier l’historique de l’annonce, si elle est en ligne depuis un certain temps - plusieurs semaines, voire plusieurs mois - ou si le prix de vente a baissé successivement, le vendeur est probablement pressé et pourrait consentir plus facilement à un rabais.

Enfin si le montant du bien peut être négocié, n’oubliez pas qu’il en est de même pour les frais d’agence, ceux-ci n’étant pas réglementés.

3) Acheter un bien aux enchères

La vente aux enchères est une méthode d’acquisition souvent ignorée mais qui permet pourtant de trouver des biens à prix attractifs.

C’est notamment le cas pour les enchères notariales (organisées par un notaire à la demande d’un vendeur particulier) où le vendeur peut être pressé, et pour les enchères de liquidation (organisées par un Tribunal de Grande Instance) où les biens vendus sont issus de saisies judiciaires ou de divorce et peuvent être bradés.

Pour participer à une enchère, contactez votre notaire, consultez le site des notaires de France ou le site du gouvernement pour les enchères domaniales et judiciaires.

Diminuer le coût de la gestion locative

gestion locative

On intègre au coût de la gestion locative l’ensemble des frais dont le propriétaire devra s’acquitter pour la durée de vie de l’investissement. Ils comprennent notamment les frais de gestion par agence, la taxe foncière, l’assurance et les intérêts de prêt, les charges de copropriété non imputables au locataire etc.

Ci-dessous, trois façons de réduire au maximum les frais de gestion locative.

4) Opter pour une gestion locative moderne

La gestion locative est une activité qui peut s’avérer fastidieuse. Parmi les tâches qui incombent au bailleur, on compte notamment :

  • La recherche de locataires

  • L’organisation de visites

  • La sélection et validation de dossiers

  • La rédaction du bail

  • L’organisation des états des lieux entrants et sortants

  • La régularisation des charges

  • La révision des loyers en fonction de l’indice de référence

  • La gestion des contentieux et loyers impayés

  • Les interactions avec le syndic

La majeure partie des propriétaires choisissent donc d’externaliser tout ou partie de la gestion. Les frais associés varient cependant significativement en fonction du type de service retenu et il est possible d’effectuer des économies en choisissant une solution moderne, adaptée à ses besoins.

Ci-dessous, un comparatif indicatifs des coûts de gestion pour trois types de service d'administration :

tableau modes de gestion locative

5) Renégocier prêt et assurances

Si vous choisissez de financer votre achat par un emprunt bancaire, vous aurez à vous acquitter chaque mois de trois montants :

  • Une part de remboursement du capital (par exemple ~1 000€)

  • Une part d’intérêts de prêt (par exemple ~150€)

  • Une part d’assurance emprunteur (par exemple ~25€)

Les intérêts et l’assurance, non capitalisés, peuvent être considérés comme des frais de gestion et les réduire augmentera votre rendement locatif net.

Si votre situation financière s'est améliorée ou si les taux d’intérêt ont baissé depuis le montage de votre crédit, il peut être intéressant de renégocier les intérêts de votre prêt avec votre banque. Sachez qu'il est également possible de faire racheter votre crédit par une banque concurrente si votre banquier se montre inflexible.

Il faudra effectuer un calcul détaillé car les banques facturent généralement des pénalités de remboursement anticipé qui impacteront le gain réalisé sur le montant des intérêts.

Pour effectuer ce calcul d’optimisation, rapprochez-vous d'un courtier comme Pretto, qui vous permettra d’évaluer rapidement les gains potentiels et vous accompagnera dans vos démarches.

6) Evitez les vacances locatives

S’il ne s’agit pas d’une charge à proprement parler, le manque à gagner lié à de potentielles vacances locatives peut impacter de façon importante le rendement locatif net réel de votre investissement. En effet, un unique mois de vacance locative correspond à une diminution de plus de 8% de vos recettes annuelles.

Différentes démarches et techniques vous permettront de limiter le risque de vacance :

  • Investissez dans une petite surface : elles bénéficient d’un taux d’occupation moyen plus élevé, en particulier dans les grandes agglomérations.

  • Ciblez une ville dont la démographie est dynamique (population et niveau de vie en hausse).

  • Sélectionnez avec soin la localisation du bien : la proximité de transports, de commerces ou d’une université accroitront l’intensité de la demande.

  • Sélectionnez des locataires dont la situation est stable pour limiter les rotations : par exemple, un étudiant en dernière année d’université quittera probablement votre logement à la fin de ses études.

Dans la première partie de cet article, nous avons passé en revue différentes méthodes permettant de diminuer le coût d’acquisition ainsi que les frais de gestion locative.

Dans la seconde partie, nous nous intéresserons aux deux derniers leviers du rendement locatif : réduire l’impôt sur le revenu foncier et maximiser le montant des loyers. Vous posséderez alors toutes les cartes en main pour optimiser votre investissement !

Fabien auteur Casapulse
Fabien
Co-fondateur de Casapulse