Tout comprendre sur la fiscalité immobilière

Fabien auteur Casapulse
Fabien
Mis à jour le 21/07/2021
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fiscalité immobilière

Dès lors que vous possédez une propriété, vous êtes soumis à un certain nombre d’impôts immobiliers.

Dans le cas d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, les procédures sont relativement simples, aucune déclaration particulière n’est nécessaire et il suffit de s'acquitter des impôts locaux.

Dans le cas d’un investissement locatif, il faudra en revanche déclarer ses revenus fonciers et choisir un régime fiscal adapté pour optimiser son imposition. 

Rassurez-vous ça n’a rien de sorcier ! Dans cet article, Casapulse vous partage tout sur les impôts immobiliers, pour réaliser vos formalités en toute simplicité.

AU PROGRAMME
  • Les impôts locaux
  • Taxes foncière
  • Taxe d’habitation et redevance audiovisuelle
  • L'impôt sur les revenus locatifs
  • Location Nue
  • Location Meublée
  • L'impôt sur la Fortune Immobilière
  • Calcul de l’assiette pour l’IFI
  • Calcul de l’IFI
  • Les impôts locaux

    Taxes foncière

    La taxe foncière est un impôt prélevé annuellement et destiné à alimenter les caisses des collectivités locales, elle est donc qualifiée d’impôt local. L’impôt est entièrement dû par la personne détenant le bien au 1er janvier de l’année.

    Le prélèvement de la taxe foncière s’applique quelle que soit la situation du bien considéré : résidence principale, secondaire, locative, occupée ou non. Il existe cependant quelques cas d’exonération partielle et temporaire qui concernent les biens neufs ou ayant fait l’objet de travaux visant des économies énergétiques.

    Le calcul de la taxe foncière se base sur deux composantes :

    • La valeur locative cadastrale du bien : il s'agit de la valeur théorique des loyers nets percevables par le propriétaire si le bien était loué (un abattement forfaitaire de 50% est appliqué aux loyers théoriques bruts pour tenir compte des charges).

    La base de calcul de l’impôt porte ensuite sur 50% de la valeur locative cadastrale du bien dans le cas d’une propriété bâtie, et 80% dans le cas d’un terrain non bâti

    • Le taux d’imposition : un taux voté annuellement par les collectivités locales

    Quelques exemples de calculs de taxe foncière :

    tableau illustration taxe foncière

    A noter : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute à la taxe foncière, elle est cependant récupérable par le propriétaire auprès du locataire dans le cas d’un bien locatif occupé.

    Vous pouvez consulter le détail du calcul de la taxe foncière sur le site du gouvernement.

    Taxe d’habitation et redevance audiovisuelle

    La taxe d’habitation est un autre impôt local, imputé quant à lui à l’occupant du bien au 1er janvier. Dans le cas d’un bien mis en location, cette taxe est bien entendu à la charge du locataire. Attention cependant, la taxe d’habitation s’applique aussi à la résidence secondaire, et ce même si elle n’est occupée que quelques jours dans l’année.

    Son calcul est similaire à celui de la taxe foncière et s’effectue sur la base de la valeur locative cadastrale du bien. A cette taxe s’ajoute la redevance audiovisuelle qui est due si le logement dispose d’un téléviseur.

    A noter : la taxe d’habitation fait actuellement l’objet d’une grande réforme et a vocation à disparaître à l’horizon 2023.

    L'impôt sur les revenus locatifs

    L’impôt sur les revenus locatifs est une taxe sur les bénéfices retirés des activités de location de biens immobiliers, qu’il s’agisse de logements, de places de stationnement, ou d’espaces de stockage.

    Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ils sont taxés à hauteur du taux marginal d’imposition (TMI) du foyer fiscal.

    Il existe différents régimes de déclaration des revenus locatifs qui donnent lieu à différents abattements et déductions. Choisir le bon régime fiscal permettra donc souvent de considérablement optimiser son imposition.

    schéma des régimes d'imposition immobilier

    Location Nue

    Dans le cas d’une location non meublée, le propriétaire a le choix entre le régime dit Micro-Foncier ou le régime Réel

    • Régime micro-foncier : permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs

    • Régime réel : permet de déduire des revenus des loyers les charges foncières. Celles-ci incluent notamment :

      • Les frais d’agence

      • Les charges de copropriété

      • Les travaux d’amélioration

      • Les intérêts de prêt

    Le régime réel est donc plus intéressant si vos charges totales dépassent 30% des loyers.

    Attention : si le revenu locatif dépasse les 15 000€ par mois, le régime réel s’applique obligatoirement.

    Location Meublée

    La fiscalité d’une location meublée relève du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et est généralement plus avantageuse que celle d’une location nue. Pour la déclaration des revenus, le propriétaire dispose de nouveau de deux choix :

    • Régime micro-BIC : permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.

    • Régime réel : les mêmes conditions que pour la location nue s’appliquent, auxquelles vient s’ajouter la déduction des amortissements du bien lui-même. C’est cette dernière clause qui rend le statut LMNP si avantageux. Elle permet en effet dans de nombreux cas d’annuler son bénéfice pendant de nombreuses années et de ne payer aucun impôt foncier.

    A noter : si les loyers issus de propriétés meublées dépassent 23 000€ par an, ou 50% des revenus totaux du foyer, le statut de Location Meublée Professionnelle s’applique désormais. La LMP donne lieu à des prélèvements sociaux plus élevés et une fiscalité sur les plus-values moins avantageuse.

    L'impôt sur la Fortune Immobilière

    Depuis 2018, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Un foyer y est soumis si la valeur nette de son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

    Calcul de l’assiette pour l’IFI

    La valeur nette du patrimoine est mesurée au 1er janvier de l’année et comprend :

    • Tout type de bien immobilier, bâti ou non bâti

    • Les droits immobiliers tels que l’usufruit

    Elle exclut :

    • Les biens à usage professionnel

    • Les bois et forêts sous engagement d’exploitation

    • Les logements loués sous le régime fiscal de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

    Les abattements et déductions suivants s’appliquent également dans le calcul de la valeur nette du patrimoine :

    • Déduction des dettes contractées pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers

    • Déduction des dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration ou de construction

    • Déduction de certains impôts tels que la taxe foncière

    • Abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale

    Calcul de l’IFI

    L’Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique sur la valeur du patrimoine nette selon le barème progressif suivant :

    calcul impôt sur la fortune immobilière

    Par exemple, un patrimoine net de 2 000 000€ donne lieu à un IFI de 7 400€ :

    800 000 x 0% + (1 300 000 - 800 000) x 0,5% + (2 000 000 - 1 300 000) x 0,7% = 7 400€

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    Fabien auteur Casapulse
    Fabien
    Co-fondateur de Casapulse