L’achat d’immeubles de rapport est une stratégie prisée par les investisseurs immobiliers chevronnés. Et pour cause, cette approche présente des rentabilités locatives parmi les plus élevées du marché. En outre, investir dans un immeuble de rapport permet de réaliser d’importants gains de temps et d’efficacité.
Si le projet peut sembler effrayant, il est pourtant à la portée de n’importe quel investisseur motivé, à condition de connaître les ficelles et d’éviter quelques pièges.
Dans cet article, Casapulse vous explique tout sur l’immeuble de rapport et les stratégies à adopter pour optimiser la valeur de votre investissement 🧐
Immeuble de rapport : définition
Le terme “immeuble de rapport” fait son apparition au XVIIIème siècle sous le règne de Louis XVI, alors que de nombreux investisseurs immobiliers commanditent la construction d’immeubles de logements à Paris, en vue de “rapporter” des revenus issus de loyers.
Derrière ce terme abscons se cache donc un concept d’une grande simplicité. Un immeuble de rapport, c’est tout bonnement un immeuble possédé par un investisseur unique, divisé en plusieurs logements, avec pour objectif - comme au XVIIIème - de générer des revenus locatifs récurrents.
Les bénéfices de l’immeuble de rapport
L’immeuble de rapport présente quatre avantages principaux :
Une plus grande simplicité à l’achat
Pour une enveloppe d’investissement donnée, acquérir un immeuble entier par rapport à l’achat de multiples biens individuels présente un avantage de simplicité indéniable. Vous vous adressez à un vendeur unique, effectuez toutes vos visites en une seule fois, préparez un seul dossier de prêt ne passez qu’une fois chez le notaire : cela constitue un gain de temps non négligeable.
L’immeuble de rapport est également un marché de niche. D’une part, l’offre est relativement restreinte (par rapport à celle des logements individuels) et la demande se limite aux investisseurs immobiliers (on n’achète a priori pas un immeuble pour y habiter). Contrairement aux marchés tendus comme celui des petites surfaces à Paris où un bien peut être raflé en quelques heures, le marché de l’immeuble de rapport est peu liquide. En tant qu'acheteur, vous avez donc la possibilité de prendre votre temps et surtout de négocier.
Une gestion facilitée
Si vous possédez un lot individuel dans un immeuble, vous connaissez peut-être déjà les difficultés que peut occasionner la copropriété : chaque décision est soumise au vote des copropriétaires durant des assemblées générales organisées par un syndicat de copropriété.
Les objectifs et intérêts de chaque copropriétaire n’étant pas nécessairement alignés, on se retrouve parfois en situation de blocage voire de conflit.
En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, plus besoin de syndic ou d’assemblée générale : vous êtes le seul maître à bord. Vous possédez l'intégralité des lots ainsi que les parties communes et vous pouvez donc décider de façon unilatérale du budget, des travaux de maintenance ou d’amélioration de l’immeuble.
Un rendement locatif supérieur
Il existe plusieurs leviers pour accroître le rendement locatif d’un investissement immobilier : augmenter les loyers, réduire les coûts d’acquisition et réduire les frais de gestion.
Si acheter un immeuble de rapport n’impacte pas le montant des loyers (par rapport à l’acquisition de biens individuels équivalents), il permet de réduire significativement les coûts comme évoqué dans les paragraphes précédemment.
Coût du bien : vous achetez plusieurs lots “en gros”, sur un marché de niche. Votre pouvoir de négociation est donc élevé ce qui vous permet d’obtenir des prix d’achat au m² plus intéressant.
Frais d’acquisition : la rémunération du notaire étant calculée sur le montant total de l'acquisition par tranches dégressives, elle sera inférieure par rapport à l’acquisition de plusieurs bien individuels d’un montant total cumulé identique.
Frais de gestion : vous économisez les services d’un syndicat de copropriété et bénéficiez également d’économies d’échelle via la mutualisation des achats ou des travaux.
Des opportunités de plus-value
Finalement, la stratégie de l’immeuble de rapport peut permettre de réaliser d’intéressantes plus-values et ce de deux façons :
Revalorisation de l’immeuble : dans l’immobilier, effectuer des travaux permet de réaliser d’importantes créations de valeur. Seul obstacle, il faut normalement s’accorder au sein de la copropriété et les intérêts et situations de chacun diffèrent. Pas avec l’immeuble de rapport ! Vous pouvez décider d’installer un ascenseur, refaire une cage d’escalier ou d’aménager les caves sans l’accord de qui que ce soit. Acquérir un immeuble de rapport en mauvais état en vue de le rénover présente ainsi une belle opportunité de plus-value.
Revente des lots individuels : en revendant les appartements de votre immeuble de rapport au détail, vous vous positionnez sur un marché plus liquide avec la possibilité d’obtenir des prix au m² supérieurs. Attention toutefois aux implications, notamment au besoin de créer une copropriété.
Points de vigilance
Acquérir un immeuble de rapport constitue un investissement de taille. Si l’opportunité est grande, l’impact financier en cas d’erreur est également décuplé. Il est donc primordial de mesurer pleinement le risque et de s'informer sur les pièges les plus fréquents.
Concentration du risque
Tout investissement comporte une part de risque et l’immobilier ne fait pas exception. Afin de mitiger le risque, il est généralement judicieux de diversifier ses investissements, et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Mais dans le cadre d’un immeuble de rapport, le risque est particulièrement concentré : tous les logements sont situés dans le même immeuble.
Ainsi, en cas de sinistre (incendie ou inondation), ce sont tous vos biens qui peuvent être impactés. De façon analogue, si le bâtiment doit faire l’objet de rénovations ou de remises aux normes imprévues, vous pouvez être amené à supporter seul le coût de travaux importants.
Il faudra donc détenir une trésorerie suffisante pour absorber une suspension prolongée de ses revenus locatifs ou des coûts de travaux considérables afin de ne pas se retrouver en situation délicate.
Division en lots
Il est important de se renseigner sur la situation d’un immeuble de rapport avant d’investir : s’agit-il d’un bloc unique ou l’immeuble a-t-il été subdivisé en lots individuels ?
Dans le cas d’un bloc unique, la location à différents locataires via des baux individuels peut s’avérer complexe. En effet, il faut pouvoir justifier la répartition des charges et l’utilisation des parties communes en l’absence d’un découpage officiel des logements. La répartition des dépenses de consommation d’eau et d’électricité sera également compliquée si l’immeuble ne dispose pas de compteurs individuels.
Il vous est bien sûr possible de réaliser la division en lots par vous-même, ce qui peut permettre d'accroître ici encore la valeur de votre investissement. Il convient cependant de bien anticiper toutes les implications, par exemple les frais de notaire afférents au découpage, ou le coût de la pose de compteurs individuels.
Renseignez-vous également sur le plan local d’urbanisme de la commune qui peut imposer la création d’aménagements supplémentaires en cas de divisions d’un immeuble, comme par exemple des places de parking.
Maximiser l’opportunité
Si vous optez pour l’investissement en immeuble de rapport, sachez qu’il existe un nombre de pratiques permettant d’optimiser votre opération.
Différé d’amortissement
Un immeuble de rapport est un investissement conséquent non dénué de risques. Qu’il s’agisse d’un sinistre vous empêchant de percevoir vos loyers ou de travaux inattendus dans votre immeuble, vous pourriez être amené à devoir débloquer des sommes importantes sans préavis. Pour éviter le scénario catastrophe vous imposant de revendre un bien dans la précipitation à prix cassé, il est important de conserver un matelas de sécurité en argent liquide.
Pour cela, une pratique commune consiste à demander à votre banque un différé d’amortissement lors de la contraction de votre prêt. Concrètement, cela signifie que vous commencerez à rembourser votre prêt plusieurs mois voire plusieurs années après l’obtention des fonds. Pendant ce temps, vous accumulez les loyers de votre immeuble de rapport qui viennent alimenter votre matelas de sécurité.
Fiscalité
L’impôt sur le revenu foncier peut avoir un impact important sur le rendement de votre investissement immobilier. Pour un investissement dans un immeuble de rapport ancien, l’un des dispositifs fiscaux les plus avantageux à ce jour est la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Elle permet en louant des appartements meublés, de déduire de ses revenus fonciers imposables l’ensemble les charges locatives et intérêts de prêts mais également d’en retrancher l’amortissement du bien acquis. La LMNP permet donc dans un grand nombre de cas de réaliser un déficit foncier et de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs.
Attention toutefois, si votre revenu locatif annuel dépasse 23 000€ ou représente plus de la moitié des revenus du foyer, vous passez automatiquement en régime de Location Meublée Professionnelle (LMP). Il vous faudra alors vous acquitter de cotisations sociales d’environ 30% sur les bénéfices ou en cas de déficit foncier d’un forfait minimum de l’ordre de 1 150€ par an.
Immeuble libre ou occupé
Est-il préférable d’acquérir un immeuble déjà occupé par des locataires ? Cela dépend. La garantie de loyers existant peut faciliter l’obtention d’un prêt auprès de la banque. En plus du flux de revenu établi, le montant des loyers viendra valider les hypothèses retenues dans le business plan présenté à la banque.
Cependant, si votre situation vous permet d’emprunter sans difficulté, il peut être intéressant de disposer d’un immeuble vide, le champ libre permettant d'investir dans l’immeuble en réalisant des travaux d’amélioration pour finalement profiter de loyers supérieurs.
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