Les 5 étapes clés d'un achat immobilier réussi

Fabien auteur Casapulse
Fabien
Mis à jour le 06/04/2021
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achat immobilier réussi

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier ? Nous vous en félicitons ! Il s’agit d’un pas courageux vers la construction d’un patrimoine qui contribuera bientôt à accroître votre richesse et celle de votre famille.

Pour vous préparer à cette aventure passionnante, nous avons créé un guide des 5 étapes clés à anticiper lors d’un achat immobilier. Armez-vous de rigueur et de patience, et suivez le guide ! 🧐

AU PROGRAMME
  • 1. Déterminer votre projet et votre budget
  • Le projet
  • Le budget
  • 2. Trouver la perle rare
  • Différents modes de recherche
  • Un outil de veille immobilière en temps réel
  • Les visites
  • 3. Signer le compromis de vente
  • Offre d’achat
  • Compromis de vente
  • 4. Obtenir votre financement
  • Obtention de l’accord de principe de la banque
  • Obtention de l’assurance et de la garantie
  • Signature de l’offre de prêt
  • 5. Signer l’acte authentique de vente
  • 1. Déterminer votre projet et votre budget

    Acheter oui, mais acheter quoi ? Et surtout, pourquoi ? Définir un projet d’investissement clair est d’une importance primordiale avant de se lancer dans l’aventure immobilière. En lien avec votre projet et son envergure, il vous faudra également déterminer le montant que vous souhaitez et pouvez investir.

    Le projet

    Un investissement immobilier est un projet qui vous engage financièrement et sur la durée. Il est donc crucial de planifier votre approche.

    • Résidence principale, secondaire ou projet locatif ?

      Si posséder votre résidence principale offre un contrôle total sur votre logement (aménagement, travaux etc.), il peut s’avérer financièrement intéressant de louer votre habitation et investir en parallèle dans un projet locatif. C’est notamment le cas si le projet en question présente un fort rendement locatif.

    • Dans quel secteur géographique ?

      Dans le cas d’un projet résidentiel, vous avez probablement une idée du périmètre géographique cible. Pour un projet locatif, le grand champ des possibles peut parfois s'avérer paralysant. Pour vous aider dans vos recherches, visitez notre grand classement des agglomérations françaises de plus de 5 000 habitants. Vous y trouverez une liste des villes de France classées par leur attractivité pour un investissement locatif.

    • Maison ou appartement ?

      Une maison offre une plus grande intimité et présente de nombreux avantages comme la possibilité d’avoir un jardin, ou une piscine. Elles sont néanmoins moins nombreuses en milieu urbain. Attention également à anticiper des coûts d’entretien plus importants.

    • Neuf ou ancien ?

      L’ancien pour son charme ou le neuf pour sa modernité. Ce choix propre à chacun dépendra en particulier de vos envies, votre budget et votre horizon d’investissement. En outre, dans le cas d’un projet locatif, sachez que le neuf peut sous certaines conditions donner lieu à d’intéressants avantages fiscaux via la loi Pinel.

    • Acheter seul ou à plusieurs ?

      Investir avec un conjoint, ses enfants, ou des amis peut permettre de décupler les fonds disponibles et la capacité d’emprunt. Si vous investissez à plusieurs, visitez notre page dédiée à la création de SCI pour comprendre tous les avantages de cette structure.

    Le budget

    Quelle somme allez-vous investir ? Cela dépendra de votre projet, de vos fonds propres disponibles, de votre capacité d’emprunt auprès des banques et enfin du budget d’éventuels co-investisseurs.

    Votre capacité d’emprunt sera déterminée par la banque, en fonction de votre situation professionnelle et familiale, de la valeur des actifs en votre possession, de votre âge et d’une multitude d’autres facteurs. Pour connaître votre capacité d’emprunt avec précision, rapprochez-vous dès le début de votre projet de votre banquier ou passer par un courtier comme Pretto ou Meilleurtaux.

    Un courtier vous permettra de comparer efficacement différents organismes prêteurs, de présenter votre dossier sous le meilleur jour et de bénéficier de taux avantageux. Attention, si vous rencontrez une banque directement, le courtier ne peut plus s’y rendre pour votre compte et faire valoir ses taux attractifs.

    2. Trouver la perle rare

    Différents modes de recherche

    Agences, chasseurs d’appartements, plateformes en ligne, ventes aux enchères… Il existe une multitude de moyens de prospection immobilières. Pour tout savoir sur les meilleurs moyens de trouver la perle rare, rendez-vous sur notre article consacré aux recherches immobilières.

    Un outil de veille immobilière en temps réel

    application web et mobile casapulse

    Pour être averti des meilleures affaires immobilières avant les autres, nous avons créé Casapulse : nos algorithmes analysent en permanence les plateformes d’annonces immobilières majeures et vous alertent en temps réel dès la parution du bien que vous recherchez.

    Vous économisez des heures de recherches manuelles et de configuration d’alertes sur les multiples plateformes tout en vous assurant d’une couverture complète du marché et de ne plus jamais manquer la moindre opportunité. Pour vous inscrire gratuitement, c’est par ici !

    Les visites

    Une fois un bien identifié, il faut passer à la visite. C’est une étape qui requiert préparation et rigueur. En effet, vous ne verrez peut-être le bien qu’une ou deux fois avant de signer le compromis de vente, il faut donc prêter attention à tous les détails.

    Pour vos visites, suivez une approche systématique : analyse du quartier, de l’immeuble puis de l’appartement. Après une première visite concluante, pensez à organiser une contre-visite avec un proche. Un avis secondaire objectif peut mettre en lumière des points que vous auriez manqués.

    Pour plus d'information sur la meilleure façon d'effectuer ses visites, c'est par ici.

    3. Signer le compromis de vente

    Vous avez trouvé votre bien, effectué une première visite puis une contre-visite et vous êtes maintenant certain de votre choix. Il s’agit alors d’entamer les discussions avec le vendeur.

    Offre d’achat

    Votre prochaine étape consiste à faire parvenir par écrit au vendeur une offre d’achat, également appelée promesse d’achat. L’offre doit comprendre les mentions suivantes :

    • La désignation du bien

    • La date de l'offre

    • Le prix proposé

    • La durée de validité de l'offre (de 1 ou 2 semaines)

    En théorie, l’offre d’achat engage l’acheteur. Si le vendeur accepte l’offre et que l’acquéreur se rétracte, le vendeur peut supposément réclamer des dommages et intérêts. En pratique, il existe toujours une possibilité de se rétracter sans frais dans le délai légal de rétractation de 10 jours, suivant la signature du compromis de vente (voir ci-dessous).

    Suite à l’envoi de l’offre d’achat, plusieurs cas de figure sont possibles :

    • L’offre est égale au montant demandé par le vendeur

      1. Vous êtes le seul acheteur à vous être manifesté : le vendeur doit alors accepter votre offre.

      2. Il y a plusieurs acheteurs potentiels au montant demandé : le vendeur peut choisir le dossier le plus attrayant.

    • L’offre est inférieure au montant demandé par le vendeur

      1. Le vendeur accepte l’offre par retour de courrier signé.

      2. Le vendeur refuse l’offre ou n’y répond pas avant la fin de sa durée de validité : l’offre devient caduque et l’acheteur n’est plus engagé.

      3. Le vendeur fait une contre-proposition à un prix supérieur, les deux parties entrent alors en négociation.

    Compromis de vente

    Une fois les deux parties alignées sur un montant, l’étape suivante consiste à signer un compromis de vente. Il s’agit d’un “avant-contrat” destiné à protéger les intérêts de l’acheteur et du vendeur. Il peut être établi par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans la présence d’un notaire.

    On l’appelle “avant-contrat” car il précède la signature de l’acte authentique qui interviendra après la sécurisation du financement, devant notaire.

    Le compromis de vente fait apparaître les fameuses clauses suspensives. Si l’une des clauses n’est pas réalisée, la vente sera annulée et les parties libérées de leurs obligations. Elles sont communément au nombre de 4 :

    1. L’obtention d’un prêt par l’acheteur (les conditions du prêt tels qu’un taux maximum peuvent également être stipulées)

    2. L’absence de servitude (obtention d’un certificat d’urbanisme attestant de l’absence de restrictions susceptibles de diminuer la valeur du bien)

    3. La non préemption du bien par une collectivité publique (possible dans certaines zones géographiques)

    4. L’absence d’hypothèque sur le bien

    Lors de la signature du compromis, il est d’usage que l’acheteur verse un dépôt de garantie d’environ 10% de la valeur du bien au vendeur (qui sera ensuite déduit du montant restant dû lors de la finalisation de la transaction).

    Sauf rupture d’une des clauses suspensives et passé le délai de rétractation légal de 10 jours, acheteur et vendeur sont désormais engagés. Si l’acheteur se rétracte, le vendeur pourra conserver l’intégralité du dépôt de garantie.

    4. Obtenir votre financement

    financement projet immobilier

    Le compromis de vente est signé et l’heure tourne, il vous faut maintenant sécuriser votre financement.

    Si vous avez contacté votre banque ou un courtier en amont de votre projet pour connaître votre capacité d’emprunt, il vous suffit de reprendre contact et mettre à jour votre dossier. La procédure devrait être relativement expéditive. Dans le cas contraire, assemblez votre dossier et prenez contact dès que possible.

    La suite de la procédure s’effectue en 3 étapes.

    Obtention de l’accord de principe de la banque

    L’accord de principe est un document envoyé par la banque vous signifiant son intérêt de poursuivre les démarches en vue de la délivrance de votre prêt.

    Ce document n’est pas un contrat et n’engage donc pas légalement la banque. En revanche, il résume les informations clés relatives à l’offre de prêt telles que la durée, le montant emprunté, le taux d’intérêt ainsi que les garanties demandées.

    Obtention de l’assurance et de la garantie

    Suite à l’accord de principe et avant de pouvoir débloquer votre financement, il vous faudra obtenir une assurance et une garantie. De quoi s’agit-il ?

    L’assurance

    Elle a pour vocation de protéger l’emprunteur. L’assurance remboursera le prêt à votre place dans l’éventualité où vous ne seriez plus en mesure de le faire, par exemple en cas de chômage, d’invalidité ou de décès. Financièrement parlant, elle se présente sous la forme d’un prélèvement mensuel, qui diminue à mesure que le capital restant dû diminue également.

    La garantie

    Contrairement à l’assurance qui protège l’emprunteur, la garantie a pour but de protéger la banque. Elle peut se présenter sous la forme d’une hypothèque ou d’une caution bancaire.

    L’hypothèque permet à la banque de se saisir du bien immobilier de l’emprunteur et de le vendre pour couvrir son déficit en cas de non remboursement.

    La caution bancaire est proposée par un organisme financier, qui viendra rembourser la banque si vous cessez de le faire. Pour obtenir une caution, l’emprunteur doit généralement déposer un montant donné chez l'organisme de cautionnement qu’il pourra en partie récupérer à l’échéance du prêt.

    Signature de l’offre de prêt

    Une fois l’assurance et la garantie en poche, votre banque vous fera parvenir la tant attendue offre de prêt par courrier recommandé.

    Une période de 10 jours doit être respectée à compter de la réception de l’offre avant que vous ne puissiez la signer et la renvoyer : c’est le délai légal de réflexion.

    Si vous renoncez à l’offre dans ce délai, la banque ne vous chargera aucun frais. Attention toutefois, la clause suspensive du compromis de vente ne peut maintenant plus s’appliquer, il vous faudra donc obtenir une nouvelle offre sans quoi vous risquez de perdre votre dépôt de garantie de 10%.

    5. Signer l’acte authentique de vente

    acte authentique de vente

    C’est l’étape ultime de votre périple. La signature de l’acte authentique doit impérativement se faire en présence de l’acheteur, du vendeur et d’un notaire. Le notaire peut être sollicité par l’acheteur comme par le vendeur même si les frais notariés demeurent à la charge de l’acheteur.

    Après acceptation et renvoi de votre offre de prêt, vous pouvez vous accorder avec le vendeur et le notaire sur la date de signature. Compter au moins 1 à 2 semaines après le renvoi de votre offre de prêt signée pour permettre à la banque de libérer les fonds.

    Quelques jours avant le rendez-vous, la banque transférera les fonds sur un compte bancaire détenu par le notaire. Il vous faudra également y transférer d’éventuels fonds propres investis dans la transaction.

    Le jour venu, préparez-vous à relire minutieusement le contrat et à parapher systématiquement toutes ses pages, après quoi, enfin, vous vous verrez remettre les clés de votre nouvelle propriété.

    Félicitations, l’heure est maintenant à la célébration ! 🥳

    Fabien auteur Casapulse
    Fabien
    Co-fondateur de Casapulse