Qu’est-ce que le rendement locatif et comment le calculer ?

Fabien auteur Casapulse
Fabien
Mis à jour le 02/02/2021
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agent immobilier

Vous avez pour ambition de réaliser un investissement locatif et vous vous demandez à juste titre comment évaluer la viabilité d’un projet, ou même comparer de façon objective deux opportunités distinctes.

Dans cet article, Casapulse vous livre les secrets du rendement locatif, cette métrique incontournable pour estimer la valeur d’un investissement immobilier 🧐

AU PROGRAMME
  • Le rendement locatif, qu’est-ce que c’est ?
  • Rendement locatif vs. rentabilité
  • Comment calculer le rendement locatif ?
  • Rendement locatif brut
  • Rendement locatif net
  • Concrètement, comment ça marche ?
  • Le rendement locatif, qu’est-ce que c’est ?

    Pour un montant disponible de 350 000€, est-il préférable d’investir dans :

    • Projet A : Un 2 pièces dans l’ancien de 35m² à Paris 11ème

    • Projet B : Un 3 pièces neuf de 63m² à Antony (92)

    Le rendement locatif est un outil d’aide à la prise de décision qui vous permet de répondre à cette question de façon objective. En pratique, il s’agit d’estimer le rapport des revenus locatifs générés par le bien pour une durée d’un an sur le montant total de l’acquisition.

    Si le calcul paraît simple, la difficulté consiste à identifier et estimer l’ensemble des coûts liés à l’investissement ainsi qu’à la gestion locative du bien pour obtenir un rendement locatif net, reflétant réellement la valeur du placement.

    Rendement locatif vs. rentabilité

    Dans le milieu immobilier, on parle également souvent de la rentabilité d’un investissement. Si rentabilité et rendement sont parfois utilisés de façon interchangeable, il s’agit bien de deux valeurs comptables distinctes.

    La rentabilité est généralement calculée sur la durée de vie entière de l’investissement et prend notamment en compte une éventuelle plus value ou moins value lors de la revente du bien.

    Le rendement locatif à l’inverse, se calcule pour une année donnée (souvent la première, à titre indicatif) et ne tient compte que du prix d’achat du bien.

    Comment calculer le rendement locatif ?

    calcul rendement locatif

    Il existe différents types de rendement locatifs et il est important de les distinguer pour éviter les mauvaises surprises.

    Rendement locatif brut

    Le rendement locatif brut intègre le coût total de l’acquisition (prix du bien, frais d’agence, de notaire, de garantie et de courtage ainsi que montant d’éventuels travaux) et le montant brut des loyers. Sa formule est la suivante :

    Rendement Locatif = ( Loyer brut x 12 mois ) / Coût Total Acquisition

    Pour notre projet A, le calcul du rendement locatif brut est le suivant :

    tableau illustratif calcul rendement locatif

    Le calcul du rendement locatif brut est simple et permet ainsi de comparer rapidement deux opportunités. En revanche, il est souvent trompeur car il ne tient pas compte de l’ensemble des coûts liés à l’investissement locatif.

    Rendement locatif net

    Pour arriver au rendement net, véritable reflet de la valeur locative de l'investissement, il faudra en premier lieu intégrer au calcul l’ensemble des frais de gestion locative. Ceux-ci incluent notamment :

    • La taxe foncière

    • Les charges de copropriété non imputables au locataire

    • Les frais d’agence de location

    • Le coût de l’assurance habitation

    • Le manque à gagner d’éventuelles vacances locatives

    Finalement, il conviendra de retrancher l’impôt foncier associé aux revenus locatifs attendus. Celui-ci dépend de multiples facteurs, en particulier de votre taux marginal d’imposition sur les revenus, mais aussi du régime d’imposition foncier choisi (micro-foncier ou réel) et enfin d’éventuelles remises fiscales (loi Pinel, Location Meublée Non Professionnelle, etc.)

    Concrètement, comment ça marche ?

    Revenons à nos deux opportunités et déterminons par le calcul du rendement locatif net, lequel des projets A et B constitue le meilleur investissement.

    Projet A : 2 pièces de 35m² à Paris, 11ème arrondissement. S’agissant d’une zone tendue, vous envisagez un loyer relativement élevé de 1 200€ et quasiment aucune vacance locative. Le projet ne donne pas lieu à une remise fiscale et le bien étant ancien, il faudra également prévoir 10 000€ de travaux de rafraîchissement.

    Projet B : 3 pièces neuf de 63m² à Antony. Le bien est neuf, et vous attendez un loyer relativement élevé de 1 060€ par rapport à la moyenne du secteur. En revanche, la zone est moins active et vous anticipez environ 1 mois de vacances locatives par an en moyenne. Le bien est éligible Loi Pinel et permettra de défiscaliser les revenus fonciers durant plusieurs années.

    tableau illustratif calcul rendement locatif net

    Avec un rendement locatif net de 2,26%, le 3 pièces à Antony semble être le meilleur investissement. Bien sûr, les données retenues sont des estimations indicatives et les rendements locatifs réels dépendront en pratique de la situation précise des biens et de l’investisseur.

    Pour vous faciliter la vie, Casapulse a créé une feuille de calcul du rendement locatif accessible en ligne gratuitement. Pour l'obtenir, suivez simplement le lien ci-dessous et créez votre propre copie du document : "Fichier -> Créer une copie"

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    application web et mobile casapulse

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    Fabien auteur Casapulse
    Fabien
    Co-fondateur de Casapulse